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http://news.dichan.sina.com.cn半岛晨报 提要：进入9月份，大连市内各区房屋拆迁的公告频频出现在各大报纸上。一时间，街头巷尾谈论最多的也莫过于各区如何补偿、安置房屋有什么优惠等等。随之而来的，拆迁中家庭纠纷和矛盾也凸现出来。 进入9月份，大连市内各区房屋拆迁的公告频频出现在各大报纸上。一时间，街头巷尾谈论最多的也莫过于各区如何补偿、安置房屋有什么优惠等等。随之而来的，拆迁中家庭纠纷和矛盾也凸现出来。近期不断有市民就相关问题进行咨询，为此本报特邀请辽宁槐城律师事务所的刘甲明、丁达鹏律师针对一些真实的典型案例作出相应的法律解析与风险提示。 案例[1] 子女能否介入老人房屋拆迁补偿？ [案例] 汪先生的老伴早于5年前去世了，虽然有3个孩子，但平时很少来看他。2010年初汪先生一场大病后成为“活死人”，已经无法准确表达意思，孩子们不得已只能雇保姆照顾他，平时轮流来看护。今年10月，汪先生独自居住的公有房屋要拆迁，子女们对他们是要房还是要钱的问题争论不休，无法达成统一的意见，故至今也没有办理拆迁手续。因奖励期已过，3万元的奖金也拿不到了，孩子们为此更是互相埋怨。 [法律分析] 按我国现行拆迁法规的规定，拆迁人只对房屋合法权利人给予补偿安置。本案中，汪先生虽然身患疾病，不能准确表达意思，但按照相对性原则，汪先生仍然是合法有效的被补偿安置主体，而其三个子女并不是适格的权利人。根据《民法通则》的规定，汪先生的子女负有法定的监护职责，应优先保证汪先生利益的最大化，并保护其财产权益不受侵害，否则，若因子女的原因导致汪先生损失的，则子女应对汪先生的损失进行赔偿。 [律师点评] “百善孝为先”，子女介入老人房屋拆迁问题，是造成家庭矛盾的主因。在父母过世后产权证没有更名的情况下，子女不能协商一致处理房屋拆迁问题，最终导致家庭各方利益均受影响。因此，律师建议子女间应以利益最大化为原则，和谐处理拆迁事宜，不应因家庭矛盾将依法应享有的拆迁利益白白损失。 案件[2] 购买拆迁安置房的风险真挺大！ [案例] 田先生通过朋友介绍，购买了一套拆迁安置房。由于安置房还需2年才能建成交付，卖房人只向田先生提供了《拆迁安置协议》等相关资料，双方签订了协议并全额交付购房款。虽然有朋友在中间帮忙，田先生的爱人始终感觉不托底，毕竟不是现房，更没有产权证，担心会出问题。此后，田先生的爱人总觉得会出事，整天唠唠叨叨，田先生也特别后悔。但钱交了、协议签了，后悔也来不及了。在咨询相关人士后，田先生决定起诉，主张卖房协议无效，卖房人返还房款。 [法律分析] 尽管拆迁安置房尚未建成，也未办理权属登记，卖房人的行为违反了我国有关管理性规定，但鉴于存在真实客观的《拆迁安置协议》，卖房人对未建成的特定房屋享有期待性物权等合法权益，且该权利具有唯一性，卖房协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应认定拆迁安置房的买卖协议是合法有效的，即田先生的权利主张不能得到司法的支持。 [律师点评] 通常拆迁安置房的建设周期长，且等待过程中可能出现价格上涨卖家毁约、政府政策调整导致过户成本增加及房屋本身自然情况不确定等因素，故建议在买卖协议中约定房屋交付的具体期限，在期限届满后若房屋未能交付的，则买方有权解除房屋买卖协议，以防止将来可能面临的房屋被法院查封等不利情形。 案例[3] 离婚男女各住一间，拆迁如何执行？ [案例] 2年前李先生和张女士诉讼离婚，法院判决两人对现有租住公房各住一间。2年后该公房遭遇拆迁，按照拆迁补偿安置方案，应得54平方米房屋一套，但户型只能是一室。由于双方经济条件都不好，不能投资增加房屋面积，为此，李先生和张女士先是不停地争吵该由哪一方居住新房，后又找到拆迁人要求拆户安置两套房屋，但遭到了拆迁人的拒绝。 [法律分析] 根据司法既判力的原则，李先生和张女士享有该公有房屋的共同承租权，均是合法有效的被拆迁主体。但根据目前我国《城市房屋拆迁管理办法条例》等规定中被拆迁房屋以房证计户的规定，拆迁人只能依法给李先生和张女士一套安置房，或另行调换其他公有房屋。 [律师点评] 参照《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的相关规定，在安置房屋不具备隔开分室居住使用的条件下，应遵循“先确权，后补偿”的原则，即争议双方应协商由最终拥有该房屋的一方给予另一方解决住房或给予相应的经济补偿，否则，只能由拆迁人另行调换其他两室公房安置，无疑对于双方都损失了一次改善住房条件的机会。 案例[4] 儿子能否背着父母转移拆迁款另购房？ [案例] 刘老汉之前有两套房，其中一套房赶上拆迁，按照政策获得拆迁款近80万元。银行在审验手续后，将一个银行卡交给了老夫妻。第二天，大儿子说帮他们看看钱到账了没有，携带二老身份证去了银行，当即取出了40万元存在自己的卡上，而后擅自给自己购买了一套新房。这事在不经意间被两个女儿知道了，从此家里失去了往日的平静。现在，大儿子购买的那套房屋升值很多，刘老汉主张大儿子背着他购买的那套新房屋应归属于他，但大儿子以钱是父母赠与，一口拒绝。 [法律分析] 根据《婚姻法》等规定，拆迁补偿款为刘老汉夫妻共同财产，大儿子在刘老汉夫妻不知情的情形下，擅自提取巨额款项，其行为已侵害了刘老汉夫妻的财产权。而赠与须有赠与人的明确意思表示，并应经夫妻协商一致，否则，赠与是不成立或无效的。鉴于刘老汉无投资购买新房的意思表示与行为，故大儿子挪用父母款项购买的新房应归大儿子所有，但大儿子应承担款项及利息返还的责任。 [律师点评] 从法律关系上讲，老人与成年子女的财产是独立的，除非存在父母的赠与，或发生继承等情形，否则，子女私自占有老人的财产，不仅要依法承担款项返还责任，还要受到道义和良心的谴责。 记者郭晓谚
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